Konrad Fijołek powoływał się jakiś czas temu przed Radą Miasta Rzeszowa na targ w Rotterdamie jako przykład rozwiązania, które warto wdrożyć na Balcerku. Sęk w tym, że holenderski Markthal powstał w zupełnie innym modelu. To efekt publicznego konkursu, dziesięciu lat planowania i konsultacji społecznych.
Na sesji Rady Miasta Rzeszowa 24 marca 2026 r. punktem zapalnym była zamiana gruntów między miastem a spółką Resovia Rzeszów Development. Miasto chce oddać deweloperowi trzy działki, w tym tę na której obecnie funkcjonuje targowisko „Balcerek”, w zamian biorąc jedną, przy PCLA.
Straszenie bałaganem
Powodem jest budowane już Podkarpackie Centrum Lekkiej Atletyki (PCLA), które ma sąsiadować z uporządkowanym terenem, a nie – jak mówił prezydent – z płotem dewelopera i „bałaganem”.
Szczegóły obrad opisaliśmy w tekście „Próba kneblowania dyskusji na Radzie Miasta Rzeszowa? Aura tajemnicy wokół wielomilionowej zamiany działek”. Kluczowe wątki: brak udostępnionych wycen działek, wizualizacje wygenerowane przez sztuczną inteligencję, które urzędniczka kazała traktować „z przymrużeniem oka”, i głośne wypowiedzi radnych – w tym Andrzeja Deca, według którego „nadmierna transparentność jest szkodliwa”.
W tej atmosferze z PRL-u prezydent Konrad Fijołek sięgnął po argument, który miał chyba ostatecznie domknąć dyskusję: pokazał slajd dotyczący holenderskiego targu w Rotterdamie.
Markthal Rotterdam
Prezydent przywołał projekt znany jako Markthal Rotterdam – ikonę holenderskiej architektury, otwartą 1 października 2014 r. przez królową Máximę. Slajd zrobił wrażenie. Tylko że jako uzasadnienie zamiany działek w Rzeszowie taka argumentacja nie wytrzymuje zderzeniu z faktami.
„Specjalnie wam pokazuję zdjęcie (radnym – przypis Rzeszów News), nie widać tutaj go dobrze, z Rotterdamu. No i co jest pod domami? Nad tym są mieszkania, jedne z droższych w Rotterdamie. A co jest na dole? Fajne, gastronomiczne, handlowe rzeczy z różnych stron świata, jedzenia, produkty i tak dalej. (…) Są niemalże street foody. I działa, i hula.” – mówił Konrad Fijołek.
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Czego prezydent nie powiedział?
Markthal to nie „budynek z mieszkaniami nad sklepami”. To efekt dekady pracy, miejskiego konkursu i zupełnie innej filozofii zarządzania gruntem.
Według portalu architektonicznego Archello – jednego z najpoważniejszych branżowych źródeł w Europie – w 2004 r. miasto Rotterdam ogłosiło konkurs architektoniczny na halę targową połączoną z mieszkaniami; zaproszono sześciu deweloperów, pierwszą nagrodę zdobył Provast. Zainteresowani mogą sobie to sprawdzić w oryginalnym artykule.
To zdanie powinno paść na sali Rady Miasta Rzeszowa. Ale nie padło.
Brytyjski Dezeen, opisując otwarcie obiektu w 2014 r., precyzuje, że konkurs miasta na połączony budynek targowo-mieszkaniowy z 2004 r. wygrał projekt MVRDV przygotowany wspólnie z INBO architects, Royal HaskoningDHV, Peutz i Techniplan.
Nie miało tu nic wspólnego, jak w Rzeszowie, z zamianą gruntów z jednym podmiotem. To było zamówienie publiczne, w którym miasto zdefiniowało program funkcjonalny, zaprosiło zespoły deweloperów z architektami, a następnie wybrało najlepszą koncepcję w trybie konkursowym.
Sześć różnic, których nie da się zignorować
Tryb wyboru partnera. Rotterdam zaprosił sześciu deweloperów, ustalił jawne kryteria oceniania projektów. Rzeszów idzie w kierunku zamiana gruntów z jednym wybranym deweloperem (Resovia Rzeszów Development), bez konkursu a nawet bez ujawnienia na Radzie Miasta – publicznie i otwarcie – wycen dokonanych przez Miasta i dewelopera.
Sposób pozyskania gruntu. Rotterdam – miasto nie oddawało terenu deweloperowi. Markthal stanął na działce, która była częścią miejskiej przestrzeni publicznej Binnenrotte – największego targu w mieście od 1958 r. Deweloper realizował projekt na warunkach miasta. Rzeszów – miasto oddaje trzy działki w zamian za jedną. Stosunek 3:1 powinien sam w sobie generować pytania o ekonomiczny sens takiego posunięcia i jego powody.
Czas i planowanie. Rotterdam – konkurs 2004, budowa 2009–2014, wcześniej masterplan (tzw. Laurenskwartier), wykopaliska archeologiczne 2009–2010 prowadzone „przy dużym zainteresowaniu publicznym”. Rzeszów – dyskusja w trybie sesyjnym, bez upublicznionych wycen, bez ujawnienia proponowanej umowy z deweloperem, ze straszeniem opinii publicznej wizualnymi skutkami, z atakowaniem sposobu funkcjonowania Balcerka.
Prezydent, opisując ogólną kondycję placów targowych w Rzeszowie, mówił o „umierających miejscach handlujących”. Argumentował, że model handlu w obecnych warunkach „umiera nam wszędzie”. Wprost przewidywał los targowiska, mówiąc: „I tu [na Balcerku] umrze też”.
Typ targowiska. Markthal to nie polski bazar w stylu „Balcerka”. To kryta hala, ale otwarta z obu stron, pierwsza tego typu w Holandii, mająca spełniać zaostrzone normy unijne dotyczące sprzedaży świeżej i schłodzonej żywności. Na 96 stoisk handlowych przypada 20 lokali gastronomicznych i sklepów detalicznych, a kompleks mieści 228 apartamentów i 1200 miejsc parkingowych pod ziemią. Dzięki przemyślanej strategii jest to obecnie destynacja gastronomiczna i turystyczna klasy europejskiej.
Lokalizacja względem kupców. Rotterdam – kupcy z Binnenrotte mogli zostać w tej samej lokalizacji, wokół Markthal nadal funkcjonuje targ zewnętrzny. Rzeszów – mowa o przenosinach Balcerka na os. Pułaskiego. To zupełnie inny problem: relokacja społeczności kupieckiej, nie modernizacja jej w miejscu, gdzie funkcjonuje od lat.
Transparentność procesu. Rotterdam – plany Markthal poddano publicznemu wglądowi w 2009 r., proces konkursowy był dokumentowany, wykopaliska realizowane na miejscu wbudowano w samą architekturę (instalacja Tijdtrap – „Schody Czasu”). W Rzeszowie radni składali wnioski o zamknięcie dyskusji.
Co z analogią „dom nad sklepem”?
Wracając do tego, co prezydent pokazał na slajdzie: „nad tym mieszkania, pod tym handel”. To opis łukowej kompozycji Markthal – mieszkalnictwo otulające halę handlową. Ale ten układ został uchwalony z poziomu masterplanu miasta , a nie pojedynczej transakcji. Powstał w wyniku zaawansowanego projektu architektonicznego, poprzedzonego prestiżowym konkursem, po latach prac i konsultacji społecznych.
Innymi słowy: porównanie sprowadza się do tego, że w Rotterdamie też jest deweloper, też jest handel i też jest budynek, w którym na parterze coś się sprzedaje. To trzy elementy ogólne. Reszta – tryb, transparencja, ekonomia, planowanie, lokalizacja – idzie w przeciwnych kierunkach.
Dlaczego to ważne dla Rzeszowa?
Markthal kosztował ok. 175 mln euro i powstał w trybie publicznego konkursu z udziałem światowej pracowni architektonicznej (MVRDV). Skala holenderskiej inwestycji jest nieporównywalna z rzeszowską.
Powoływanie się na nią jako uzasadnienie zmiany na Balcerku jest porównywanie jabłek z workiem cementu.
W rzeszowskiej sprawie pytania pozostają proste:
- Co zyskuje Miasto na zamianie 3 (Miasto):1 (Deweloper)?
- Jaką realną wartość rynkową mają działki, które ma otrzymać Deweloper?
- Dlaczego Miasto nie rozpisuje konkursu architektonicznego na zmianę Balcerka?
- Dlaczego nie znamy dokładnych operatów szacunkowych? Moglibyśmy je sprawdzić jak porównanie do Rotterdamu 🙂
- Gdzie trafią kupcy z Balcerka i czy mają zagwarantowane warunki pracy?
Fikcja „rotterdamskim modelu”
Dopóki nie ma odpowiedzi na te pytania, mówienie o „rotterdamskim modelu” jest – w najlepszym wypadku – nieprecyzyjne. W najgorszym – wprowadza w błąd radnych, którzy mają głosować nad zamianą gruntów z deweloperem, i mieszkańców, którzy są przecież właścicielami Balcerka.
Markthal Rotterdam wygląda tak rewelacyjnie nie dlatego, że deweloper dostał od holenderskiego miasta trzy działki za jedną. Działa, bo Rotterdam przez dekadę prowadził proces, w którym każdy etap był przemyślany, transparentnie zderzony z opinią publiczną, publicznie udokumentowany i zrealizowany z pietyzmem i szacunkiem dla tradycji i mieszkańców Rotterdamu. (mob)
Czytaj więcej:
Tragedia na torach – wszystko już jasne. Ruch pociągów wznowiony po ogromnych utrudnieniach
Konrad Fijołek powoływał się jakiś czas temu przed Radą Miasta Rzeszowa na targ w Rotterdamie jako przykład rozwiązania, które warto wdrożyć na Balcerku. Sęk w tym, że holenderski Markthal powstał w zupełnie innym modelu. To efekt publicznego konkursu, dziesięciu lat planowania i konsultacji społecznych.
Na sesji Rady Miasta Rzeszowa 24 marca 2026 r. punktem zapalnym była zamiana gruntów między miastem a spółką Resovia Rzeszów Development. Miasto chce oddać deweloperowi trzy działki, w tym tę na której obecnie funkcjonuje targowisko „Balcerek”, w zamian biorąc jedną, przy PCLA.
Straszenie bałaganem
Powodem jest budowane już Podkarpackie Centrum Lekkiej Atletyki (PCLA), które ma sąsiadować z uporządkowanym terenem, a nie – jak mówił prezydent – z płotem dewelopera i „bałaganem”.
Szczegóły obrad opisaliśmy w tekście „Próba kneblowania dyskusji na Radzie Miasta Rzeszowa? Aura tajemnicy wokół wielomilionowej zamiany działek”. Kluczowe wątki: brak udostępnionych wycen działek, wizualizacje wygenerowane przez sztuczną inteligencję, które urzędniczka kazała traktować „z przymrużeniem oka”, i głośne wypowiedzi radnych – w tym Andrzeja Deca, według którego „nadmierna transparentność jest szkodliwa”.
W tej atmosferze z PRL-u prezydent Konrad Fijołek sięgnął po argument, który miał chyba ostatecznie domknąć dyskusję: pokazał slajd dotyczący holenderskiego targu w Rotterdamie.
Markthal Rotterdam
Prezydent przywołał projekt znany jako Markthal Rotterdam – ikonę holenderskiej architektury, otwartą 1 października 2014 r. przez królową Máximę. Slajd zrobił wrażenie. Tylko że jako uzasadnienie zamiany działek w Rzeszowie taka argumentacja nie wytrzymuje zderzeniu z faktami.
„Specjalnie wam pokazuję zdjęcie (radnym – przypis Rzeszów News), nie widać tutaj go dobrze, z Rotterdamu. No i co jest pod domami? Nad tym są mieszkania, jedne z droższych w Rotterdamie. A co jest na dole? Fajne, gastronomiczne, handlowe rzeczy z różnych stron świata, jedzenia, produkty i tak dalej. (…) Są niemalże street foody. I działa, i hula.” – mówił Konrad Fijołek.
[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]
Czego prezydent nie powiedział?
Markthal to nie „budynek z mieszkaniami nad sklepami”. To efekt dekady pracy, miejskiego konkursu i zupełnie innej filozofii zarządzania gruntem.
Według portalu architektonicznego Archello – jednego z najpoważniejszych branżowych źródeł w Europie – w 2004 r. miasto Rotterdam ogłosiło konkurs architektoniczny na halę targową połączoną z mieszkaniami; zaproszono sześciu deweloperów, pierwszą nagrodę zdobył Provast. Zainteresowani mogą sobie to sprawdzić w oryginalnym artykule.
To zdanie powinno paść na sali Rady Miasta Rzeszowa. Ale nie padło.
Brytyjski Dezeen, opisując otwarcie obiektu w 2014 r., precyzuje, że konkurs miasta na połączony budynek targowo-mieszkaniowy z 2004 r. wygrał projekt MVRDV przygotowany wspólnie z INBO architects, Royal HaskoningDHV, Peutz i Techniplan.
Nie miało tu nic wspólnego, jak w Rzeszowie, z zamianą gruntów z jednym podmiotem. To było zamówienie publiczne, w którym miasto zdefiniowało program funkcjonalny, zaprosiło zespoły deweloperów z architektami, a następnie wybrało najlepszą koncepcję w trybie konkursowym.
Sześć różnic, których nie da się zignorować
Tryb wyboru partnera. Rotterdam zaprosił sześciu deweloperów, ustalił jawne kryteria oceniania projektów. Rzeszów idzie w kierunku zamiana gruntów z jednym wybranym deweloperem (Resovia Rzeszów Development), bez konkursu a nawet bez ujawnienia na Radzie Miasta – publicznie i otwarcie – wycen dokonanych przez Miasta i dewelopera.
Sposób pozyskania gruntu. Rotterdam – miasto nie oddawało terenu deweloperowi. Markthal stanął na działce, która była częścią miejskiej przestrzeni publicznej Binnenrotte – największego targu w mieście od 1958 r. Deweloper realizował projekt na warunkach miasta. Rzeszów – miasto oddaje trzy działki w zamian za jedną. Stosunek 3:1 powinien sam w sobie generować pytania o ekonomiczny sens takiego posunięcia i jego powody.
Czas i planowanie. Rotterdam – konkurs 2004, budowa 2009–2014, wcześniej masterplan (tzw. Laurenskwartier), wykopaliska archeologiczne 2009–2010 prowadzone „przy dużym zainteresowaniu publicznym”. Rzeszów – dyskusja w trybie sesyjnym, bez upublicznionych wycen, bez ujawnienia proponowanej umowy z deweloperem, ze straszeniem opinii publicznej wizualnymi skutkami, z atakowaniem sposobu funkcjonowania Balcerka.
Prezydent, opisując ogólną kondycję placów targowych w Rzeszowie, mówił o „umierających miejscach handlujących”. Argumentował, że model handlu w obecnych warunkach „umiera nam wszędzie”. Wprost przewidywał los targowiska, mówiąc: „I tu [na Balcerku] umrze też”.
Typ targowiska. Markthal to nie polski bazar w stylu „Balcerka”. To kryta hala, ale otwarta z obu stron, pierwsza tego typu w Holandii, mająca spełniać zaostrzone normy unijne dotyczące sprzedaży świeżej i schłodzonej żywności. Na 96 stoisk handlowych przypada 20 lokali gastronomicznych i sklepów detalicznych, a kompleks mieści 228 apartamentów i 1200 miejsc parkingowych pod ziemią. Dzięki przemyślanej strategii jest to obecnie destynacja gastronomiczna i turystyczna klasy europejskiej.
Lokalizacja względem kupców. Rotterdam – kupcy z Binnenrotte mogli zostać w tej samej lokalizacji, wokół Markthal nadal funkcjonuje targ zewnętrzny. Rzeszów – mowa o przenosinach Balcerka na os. Pułaskiego. To zupełnie inny problem: relokacja społeczności kupieckiej, nie modernizacja jej w miejscu, gdzie funkcjonuje od lat.
Transparentność procesu. Rotterdam – plany Markthal poddano publicznemu wglądowi w 2009 r., proces konkursowy był dokumentowany, wykopaliska realizowane na miejscu wbudowano w samą architekturę (instalacja Tijdtrap – „Schody Czasu”). W Rzeszowie radni składali wnioski o zamknięcie dyskusji.
Co z analogią „dom nad sklepem”?
Wracając do tego, co prezydent pokazał na slajdzie: „nad tym mieszkania, pod tym handel”. To opis łukowej kompozycji Markthal – mieszkalnictwo otulające halę handlową. Ale ten układ został uchwalony z poziomu masterplanu miasta , a nie pojedynczej transakcji. Powstał w wyniku zaawansowanego projektu architektonicznego, poprzedzonego prestiżowym konkursem, po latach prac i konsultacji społecznych.
Innymi słowy: porównanie sprowadza się do tego, że w Rotterdamie też jest deweloper, też jest handel i też jest budynek, w którym na parterze coś się sprzedaje. To trzy elementy ogólne. Reszta – tryb, transparencja, ekonomia, planowanie, lokalizacja – idzie w przeciwnych kierunkach.
Dlaczego to ważne dla Rzeszowa?
Markthal kosztował ok. 175 mln euro i powstał w trybie publicznego konkursu z udziałem światowej pracowni architektonicznej (MVRDV). Skala holenderskiej inwestycji jest nieporównywalna z rzeszowską.
Powoływanie się na nią jako uzasadnienie zmiany na Balcerku jest porównywanie jabłek z workiem cementu.
W rzeszowskiej sprawie pytania pozostają proste:
- Co zyskuje Miasto na zamianie 3 (Miasto):1 (Deweloper)?
- Jaką realną wartość rynkową mają działki, które ma otrzymać Deweloper?
- Dlaczego Miasto nie rozpisuje konkursu architektonicznego na zmianę Balcerka?
- Dlaczego nie znamy dokładnych operatów szacunkowych? Moglibyśmy je sprawdzić jak porównanie do Rotterdamu 🙂
- Gdzie trafią kupcy z Balcerka i czy mają zagwarantowane warunki pracy?
Fikcja „rotterdamskim modelu”
Dopóki nie ma odpowiedzi na te pytania, mówienie o „rotterdamskim modelu” jest – w najlepszym wypadku – nieprecyzyjne. W najgorszym – wprowadza w błąd radnych, którzy mają głosować nad zamianą gruntów z deweloperem, i mieszkańców, którzy są przecież właścicielami Balcerka.
Markthal Rotterdam wygląda tak rewelacyjnie nie dlatego, że deweloper dostał od holenderskiego miasta trzy działki za jedną. Działa, bo Rotterdam przez dekadę prowadził proces, w którym każdy etap był przemyślany, transparentnie zderzony z opinią publiczną, publicznie udokumentowany i zrealizowany z pietyzmem i szacunkiem dla tradycji i mieszkańców Rotterdamu. (mob)
Czytaj więcej:
Tragedia na torach – wszystko już jasne. Ruch pociągów wznowiony po ogromnych utrudnieniach
