Rzeszów stoi u progu kontrowersyjnej zamiany działek, która oficjalnie ma uratować przedpole stadionu PCLA i ucywilizować kultowe targowisko „Balcerek”. Pod osłoną obrazków z AI kryje się niezwykle opłacalny dla inwestora projekt. Z analiz radnego Jacka Strojnego i wyliczeń rzeszowskich deweloperów wyłania się obraz bardzo godziwego zarobku.
Radny Jacek Strojny opublikował wczoraj wyliczenia oparte na mniejszym budynku, który mógłby stanąć na Balcerku. W oparciu o dane i pomoc zespołu profesjonalnego dewelopera wyliczyliśmy ile można zarobić na budynku, który będzie miał 10 pięter.
Jak ugrać 135 milionów złotych zysku?
W kuluarowych dyskusjach rzeszowscy deweloperzy, bez owijania w bawełnę, przeliczają koszty i planowane marże na Balcerku.
Mówią nam, że w przypadku tak prestiżowej lokalizacji nikt nie zamierza eksperymentować z alternatywnymi technologiami. Z naszych rozmów wynika, że budowanie w stylu, który proponowany jest na pokazanych dwa dni temu w ratuszu wizualizacjach jest z biznesowego punktu widzenia mało opłacalne. Generuje to zbędne koszty przy tak dużej skali.
Deweloperzy stawiają na sprawdzony, wysoki standard monolityczny, co pozwala precyzyjnie kontrolować budżet. Przekonują, że cokolwiek zostanie pokazane na wizualizacjach i tak rzeczywistość będzie inna.
Matematyka deweloperska wg radnego Strojnego
Radny Jacek Strojny w swoim wpisie na FB zaatakował planowaną zamianę działek, wskazując na gigantyczne zyski, jakie deweloper może osiągnąć na terenie Balcerka.
Zwraca uwagę na kluczowe fakty: Powierzchnia Użytkowa Mieszkań (PUM) ma wynieść początkowo około 9 tysięcy m2, ale inwestor już planuje wniosek o podwyższenie elewacji do 30 metrów, co drastycznie zwiększy tę przestrzeń. Przy cenie sprzedaży sięgającej 15 tysięcy zł za metr i kosztach wytworzenia na poziomie 7,5 tysiąca zł, zysk jest ogromny.
Co więcej, Strojny punktuje, że tzw. mityczny offset nic inwestora nie kosztuje, ponieważ miasto oddaje wyżej wycenione nieruchomości (w tym działki przy Krakowskiej i Litewskiej), a sam deweloper zaoferował cenę dwukrotnie niższą (60 milionów zł) niż kwota odszkodowań, którą wcześniej straszono opinię publiczną.
Jeśli porównamy tę matematykę, skądinąd sprawnie zrobioną, z wyliczeniami praktyków z dziedziny nieruchomości zyski z budowy na Balcerku rosną znacząco.
Matematyka deweloperska wg dewelopera
Zapytaliśmy dwóch deweloperów z Rzeszowa o komentarz do tej sprawy. Otrzymaliśmy następującą analizę sytuacji na bazie danych przedstawionych we wpisie na FB przez radnego Strojnego:
- koszt wytworzenia metra kwadratowego: radny Strojny szacował go na 6,5 do 8 tysięcy złotych. Deweloperzy w swoich kalkulacjach przyjmują średnio 7,5 tysiąca złotych za metr dla wyższego standardu w centrum. Jeden z mówców zauważa wręcz: „Za 6 tysięcy na to budujesz wszędzie. To jest taki standard (…) Masz działkę pod blok, to każdy generalny wykonawca powie 6 tysięcy. Niech będzie 7,5”
- cena sprzedaży metra kwadratowego: w tak atrakcyjnej lokalizacji cena gotowych mieszkań bez problemu osiągnie pułap 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy
- całkowity koszt budowy: przy 18 tysiącach metrów PUM i koszcie 7,5 tysiąca za metr, nakłady zamkną się w kwocie 135 milionów złotych
- przychód ze sprzedaży: 18 tysięcy metrów pomnożone przez cenę zbytu (15 tys. zł) generuje przychód na poziomie 270 milionów złotych.
– Minimum stówa wyjdzie na czysto – rzucił w trakcie rozmowy jeden z ekspertów.
Drugi zaczął przeliczać dane z kalkulatorem w ręku. – Mamy łącznie 270 mln minus koszty, czyli 135. Wychodzi 135 milionów zysku. Pomyliłeś się – rzucił ze śmiechem do kolegi.
Przy tak gigantycznych zyskach rzekomy offset inwestorski, polegający na umieszczenie na parterze targowiska o wartości zaledwie 2 mln złotych, staje się mikroskopijnym kosztem uzyskania przychodu.
Finanse inwestycji na terenie „Balcerka” (wariant 30 m wysokości)
| Pozycja kalkulacji | Wartość finansowa / operacyjna | Uwagi i podstawa wyliczeń |
| Zakładana wysokość obiektu | 30 metrów (ok. 10 kondygnacji) | Parametry planowanego wniosku o podwyższenie elewacji |
| Powierzchnia Użytkowa Mieszkań (PUM) | 18 000 m² | Łączna powierzchnia mieszkań przeznaczona na sprzedaż |
| Koszt budowy 1 m² | 7 500 zł | Przyjęty standard premium dla ścisłego centrum miasta |
| CAŁKOWITY KOSZT BUDOWY | 135 000 000 zł | Iloczyn: 18 000 m² × 7 500 zł |
| Zakładana cena sprzedaży 1 m² | 15 000 zł | Estymowana cena rynkowa w tej lokalizacji |
| PRZYCHÓD CAŁKOWITY ZE SPRZEDAŻY | 270 000 000 zł | Iloczyn: 18 000 m² × 15 000 zł |
| POTENCJALNY DOCHÓD DEWELOPERA | 135 000 000 zł | Zysk netto (przychód minus koszty budowy) |
Tabela na bazie danych i wyliczeń od jednego z rzeszowskich deweloperów
„Gemini Nano Banana” w Ratuszu
Żeby przekonać radnych do kontrowersyjnej zamiany (w ramach której miasto oddaje trzy atrakcyjne działki przy ul. Krakowskiej, Litewskiej i Balcerka w zamian za jeden teren przy ul. Wyspiańskiego), magistrat posiłkuje się efektownymi wizualizacjami. Projekt sygnowany przez renomowaną pracownię Kuryłowicz+Architekci przedstawia luksusowy, przeszklony „Bazar” zintegrowany z zielenią i elegancką architekturą mieszkaniową.
Spostrzegawczy obserwatorzy dopatrzyli się jednak detalu na jednej z oficjalnych grafik. W prawym dolnym rogu prezentowanej panoramy zapomniano usunąć charakterystyczną, czwórramienną gwiazdkę. To doskonale znany użytkownikom znak asystenta sztucznej inteligencji Google Gemini.
Podczas spotkanie wcale nie ukrywano, że te „nowatorskie wizje urbanistyczne” generowano przy użyciu AI. Z tym, że nie mówiono, że wizualizacji wyszły z powszechnie dostępnego „Gemini Nano Banana”. Co widać poniżej.
Radni opozycji nie kryją oburzenia
– Do zamiany działek mają Opinię Publiczną i Radnych przekonać piękne wizualizacje tego, co może powstać na rzekomych slamsach Balcerkowych (…) cudnie to wygląda na obrazkach, ale zejdźmy na ziemię, na Balcerku pod przykrywką zachowanego w parterze targowiska mają powstać bloki mieszkalne – komentuje radna Elżbieta Niedzielska.
Niedzielska punktuje, że miasto tworzy kolejne „obiecanki cacanki” za pieniądze mieszkańców, podczas gdy zwykłe osiedla nie mogą doprosić się budowy chodnika czy postawienia lampy.
Tonuje te wypowiedź Waldemar Kotula Z PIS:
– Przedstawione projekty, zarówno propozycja dewelopera, jak i projekt zgłoszony do Rzeszowskiego Budżetu Obywatelskiego, należy na tym etapie traktować wyłącznie jako poglądowe inwencje twórcze. Nie powinniśmy nadmiernie przywiązywać się do przedstawionych w nich szczegółów architektonicznych, lecz traktować je jako punkt wyjścia do dyskusji.
Tłumaczy, że podczas posiedzenia Komisji Gospodarki Przestrzennej, której przewodniczy Robert Kultus z PIS, głównym tematem dyskusji była uchwała dotycząca zamiany działek z deweloperem. Inicjatywa ta budzi silny opór społeczny, zaznacza Kotula. Pomijając już samą kwestię konieczności przeniesienia dotychczasowych parkingów, kluczowe pytanie brzmi: czy jako miasto chcemy oddać deweloperowi działkę w ścisłym centrum Rzeszowa, czyli popularny plac Balcerowicza?
Niezależnie od ostatecznych parametrów planowanej tam inwestycji – czy dopuszczona byłaby zabudowa wysoka, czy niska – kluczowym celem jest zachowanie tego terenu w zasobach komunalnych, tłumaczy dalej radny PIS.
– Moje osobiste zdanie jest w tej materii jednoznaczne – stanowczo się sprzeciwiam oddawaniu tego terenu deweloperowi – akcentuje Waldemar Kotula z PIS.
Zdanie deweloperów
To jakiś „chocholi taniec” komentuje jeden z rzeszowskich deweloperów na wieść o wczorajszej prezentacji dla radnych. Przypomina o przepisach prawa w kontekście informacji jakoby pokazane wczoraj w Ratuszu wizualizacja zabudowy Balcerka mają być załącznikami do umowy zamiany działek.
– Wizualizacje do niczego nie obligują, szczególnie do wykonania takiego a nie innego obiektu.
Zgodnie z przepisami prawa nie można wpisać w umowę zbycia nieruchomości sztywnych warunków co do jej wyglądu. W momencie przeniesienia własności deweloper staje się pełnoprawnym panem terenu.
– W takiej sytuacji deweloper może podpisać się pod wszystkim, a później i tak postawić tam kosmodrom – kwituje drugi z deweloperów, z którym rozmawialiśmy.
Będzie referendum?
Pod wpisem radnego Strojnego wybuchła fala krytyki wobec działań Ratusza, na czele z oficjalnym, ostrym stanowiskiem stowarzyszenia „Razem dla Rzeszowa”.
Przedstawiciele ruchu zarzucają włodarzom miasta rażącą niegospodarność mieniem, pogłębianie zadłużenia miasta oraz zaniechanie kluczowych drobnych inwestycji dla mieszkańców, podsumowując transakcję jako oddanie trzech atrakcyjnych działek za „jeden trawnik”.
Ostrzegają również, że nastroje społeczne są na granicy wytrzymałości, a ta sytuacja może stać się iskrą do rozpisania referendum w sprawie odwołania władz. W podobnym tonie wypowiada się internauta, która zauważa, że włodarze zapomnieli, kto ich wybrał, i zamiast ułatwiać życie rzeszowianom, bezmyślnie napędzają kasę deweloperom i tworzą kolejne betonowe blokowiska w samym centrum miasta. (mob)
Rzeszów stoi u progu kontrowersyjnej zamiany działek, która oficjalnie ma uratować przedpole stadionu PCLA i ucywilizować kultowe targowisko „Balcerek”. Pod osłoną obrazków z AI kryje się niezwykle opłacalny dla inwestora projekt. Z analiz radnego Jacka Strojnego i wyliczeń rzeszowskich deweloperów wyłania się obraz bardzo godziwego zarobku.
Radny Jacek Strojny opublikował wczoraj wyliczenia oparte na mniejszym budynku, który mógłby stanąć na Balcerku. W oparciu o dane i pomoc zespołu profesjonalnego dewelopera wyliczyliśmy ile można zarobić na budynku, który będzie miał 10 pięter.
Jak ugrać 135 milionów złotych zysku?
W kuluarowych dyskusjach rzeszowscy deweloperzy, bez owijania w bawełnę, przeliczają koszty i planowane marże na Balcerku.
Mówią nam, że w przypadku tak prestiżowej lokalizacji nikt nie zamierza eksperymentować z alternatywnymi technologiami. Z naszych rozmów wynika, że budowanie w stylu, który proponowany jest na pokazanych dwa dni temu w ratuszu wizualizacjach jest z biznesowego punktu widzenia mało opłacalne. Generuje to zbędne koszty przy tak dużej skali.
Deweloperzy stawiają na sprawdzony, wysoki standard monolityczny, co pozwala precyzyjnie kontrolować budżet. Przekonują, że cokolwiek zostanie pokazane na wizualizacjach i tak rzeczywistość będzie inna.
Matematyka deweloperska wg radnego Strojnego
Radny Jacek Strojny w swoim wpisie na FB zaatakował planowaną zamianę działek, wskazując na gigantyczne zyski, jakie deweloper może osiągnąć na terenie Balcerka.
Zwraca uwagę na kluczowe fakty: Powierzchnia Użytkowa Mieszkań (PUM) ma wynieść początkowo około 9 tysięcy m2, ale inwestor już planuje wniosek o podwyższenie elewacji do 30 metrów, co drastycznie zwiększy tę przestrzeń. Przy cenie sprzedaży sięgającej 15 tysięcy zł za metr i kosztach wytworzenia na poziomie 7,5 tysiąca zł, zysk jest ogromny.
Co więcej, Strojny punktuje, że tzw. mityczny offset nic inwestora nie kosztuje, ponieważ miasto oddaje wyżej wycenione nieruchomości (w tym działki przy Krakowskiej i Litewskiej), a sam deweloper zaoferował cenę dwukrotnie niższą (60 milionów zł) niż kwota odszkodowań, którą wcześniej straszono opinię publiczną.
Jeśli porównamy tę matematykę, skądinąd sprawnie zrobioną, z wyliczeniami praktyków z dziedziny nieruchomości zyski z budowy na Balcerku rosną znacząco.
Matematyka deweloperska wg dewelopera
Zapytaliśmy dwóch deweloperów z Rzeszowa o komentarz do tej sprawy. Otrzymaliśmy następującą analizę sytuacji na bazie danych przedstawionych we wpisie na FB przez radnego Strojnego:
- koszt wytworzenia metra kwadratowego: radny Strojny szacował go na 6,5 do 8 tysięcy złotych. Deweloperzy w swoich kalkulacjach przyjmują średnio 7,5 tysiąca złotych za metr dla wyższego standardu w centrum. Jeden z mówców zauważa wręcz: „Za 6 tysięcy na to budujesz wszędzie. To jest taki standard (…) Masz działkę pod blok, to każdy generalny wykonawca powie 6 tysięcy. Niech będzie 7,5”
- cena sprzedaży metra kwadratowego: w tak atrakcyjnej lokalizacji cena gotowych mieszkań bez problemu osiągnie pułap 15 tysięcy złotych za metr kwadratowy
- całkowity koszt budowy: przy 18 tysiącach metrów PUM i koszcie 7,5 tysiąca za metr, nakłady zamkną się w kwocie 135 milionów złotych
- przychód ze sprzedaży: 18 tysięcy metrów pomnożone przez cenę zbytu (15 tys. zł) generuje przychód na poziomie 270 milionów złotych.
– Minimum stówa wyjdzie na czysto – rzucił w trakcie rozmowy jeden z ekspertów.
Drugi zaczął przeliczać dane z kalkulatorem w ręku. – Mamy łącznie 270 mln minus koszty, czyli 135. Wychodzi 135 milionów zysku. Pomyliłeś się – rzucił ze śmiechem do kolegi.
Przy tak gigantycznych zyskach rzekomy offset inwestorski, polegający na umieszczenie na parterze targowiska o wartości zaledwie 2 mln złotych, staje się mikroskopijnym kosztem uzyskania przychodu.
Finanse inwestycji na terenie „Balcerka” (wariant 30 m wysokości)
| Pozycja kalkulacji | Wartość finansowa / operacyjna | Uwagi i podstawa wyliczeń |
| Zakładana wysokość obiektu | 30 metrów (ok. 10 kondygnacji) | Parametry planowanego wniosku o podwyższenie elewacji |
| Powierzchnia Użytkowa Mieszkań (PUM) | 18 000 m² | Łączna powierzchnia mieszkań przeznaczona na sprzedaż |
| Koszt budowy 1 m² | 7 500 zł | Przyjęty standard premium dla ścisłego centrum miasta |
| CAŁKOWITY KOSZT BUDOWY | 135 000 000 zł | Iloczyn: 18 000 m² × 7 500 zł |
| Zakładana cena sprzedaży 1 m² | 15 000 zł | Estymowana cena rynkowa w tej lokalizacji |
| PRZYCHÓD CAŁKOWITY ZE SPRZEDAŻY | 270 000 000 zł | Iloczyn: 18 000 m² × 15 000 zł |
| POTENCJALNY DOCHÓD DEWELOPERA | 135 000 000 zł | Zysk netto (przychód minus koszty budowy) |
Tabela na bazie danych i wyliczeń od jednego z rzeszowskich deweloperów
„Gemini Nano Banana” w Ratuszu
Żeby przekonać radnych do kontrowersyjnej zamiany (w ramach której miasto oddaje trzy atrakcyjne działki przy ul. Krakowskiej, Litewskiej i Balcerka w zamian za jeden teren przy ul. Wyspiańskiego), magistrat posiłkuje się efektownymi wizualizacjami. Projekt sygnowany przez renomowaną pracownię Kuryłowicz+Architekci przedstawia luksusowy, przeszklony „Bazar” zintegrowany z zielenią i elegancką architekturą mieszkaniową.
Spostrzegawczy obserwatorzy dopatrzyli się jednak detalu na jednej z oficjalnych grafik. W prawym dolnym rogu prezentowanej panoramy zapomniano usunąć charakterystyczną, czwórramienną gwiazdkę. To doskonale znany użytkownikom znak asystenta sztucznej inteligencji Google Gemini.
Podczas spotkanie wcale nie ukrywano, że te „nowatorskie wizje urbanistyczne” generowano przy użyciu AI. Z tym, że nie mówiono, że wizualizacji wyszły z powszechnie dostępnego „Gemini Nano Banana”. Co widać poniżej.
Radni opozycji nie kryją oburzenia
– Do zamiany działek mają Opinię Publiczną i Radnych przekonać piękne wizualizacje tego, co może powstać na rzekomych slamsach Balcerkowych (…) cudnie to wygląda na obrazkach, ale zejdźmy na ziemię, na Balcerku pod przykrywką zachowanego w parterze targowiska mają powstać bloki mieszkalne – komentuje radna Elżbieta Niedzielska.
Niedzielska punktuje, że miasto tworzy kolejne „obiecanki cacanki” za pieniądze mieszkańców, podczas gdy zwykłe osiedla nie mogą doprosić się budowy chodnika czy postawienia lampy.
Tonuje te wypowiedź Waldemar Kotula Z PIS:
– Przedstawione projekty, zarówno propozycja dewelopera, jak i projekt zgłoszony do Rzeszowskiego Budżetu Obywatelskiego, należy na tym etapie traktować wyłącznie jako poglądowe inwencje twórcze. Nie powinniśmy nadmiernie przywiązywać się do przedstawionych w nich szczegółów architektonicznych, lecz traktować je jako punkt wyjścia do dyskusji.
Tłumaczy, że podczas posiedzenia Komisji Gospodarki Przestrzennej, której przewodniczy Robert Kultus z PIS, głównym tematem dyskusji była uchwała dotycząca zamiany działek z deweloperem. Inicjatywa ta budzi silny opór społeczny, zaznacza Kotula. Pomijając już samą kwestię konieczności przeniesienia dotychczasowych parkingów, kluczowe pytanie brzmi: czy jako miasto chcemy oddać deweloperowi działkę w ścisłym centrum Rzeszowa, czyli popularny plac Balcerowicza?
Niezależnie od ostatecznych parametrów planowanej tam inwestycji – czy dopuszczona byłaby zabudowa wysoka, czy niska – kluczowym celem jest zachowanie tego terenu w zasobach komunalnych, tłumaczy dalej radny PIS.
– Moje osobiste zdanie jest w tej materii jednoznaczne – stanowczo się sprzeciwiam oddawaniu tego terenu deweloperowi – akcentuje Waldemar Kotula z PIS.
Zdanie deweloperów
To jakiś „chocholi taniec” komentuje jeden z rzeszowskich deweloperów na wieść o wczorajszej prezentacji dla radnych. Przypomina o przepisach prawa w kontekście informacji jakoby pokazane wczoraj w Ratuszu wizualizacja zabudowy Balcerka mają być załącznikami do umowy zamiany działek.
– Wizualizacje do niczego nie obligują, szczególnie do wykonania takiego a nie innego obiektu.
Zgodnie z przepisami prawa nie można wpisać w umowę zbycia nieruchomości sztywnych warunków co do jej wyglądu. W momencie przeniesienia własności deweloper staje się pełnoprawnym panem terenu.
– W takiej sytuacji deweloper może podpisać się pod wszystkim, a później i tak postawić tam kosmodrom – kwituje drugi z deweloperów, z którym rozmawialiśmy.
Będzie referendum?
Pod wpisem radnego Strojnego wybuchła fala krytyki wobec działań Ratusza, na czele z oficjalnym, ostrym stanowiskiem stowarzyszenia „Razem dla Rzeszowa”.
Przedstawiciele ruchu zarzucają włodarzom miasta rażącą niegospodarność mieniem, pogłębianie zadłużenia miasta oraz zaniechanie kluczowych drobnych inwestycji dla mieszkańców, podsumowując transakcję jako oddanie trzech atrakcyjnych działek za „jeden trawnik”.
Ostrzegają również, że nastroje społeczne są na granicy wytrzymałości, a ta sytuacja może stać się iskrą do rozpisania referendum w sprawie odwołania władz. W podobnym tonie wypowiada się internauta, która zauważa, że włodarze zapomnieli, kto ich wybrał, i zamiast ułatwiać życie rzeszowianom, bezmyślnie napędzają kasę deweloperom i tworzą kolejne betonowe blokowiska w samym centrum miasta. (mob)
![Milionowa inwestycja na Podkarpaciu. To strategiczny obiekt dla polskiego przemysłu obronnego [ZDJĘCIA]](https://mypolishnews.com/wp-content/uploads/2026/05/milionowa-inwestycja-na-podkarpaciu-to-strategiczny-obiekt-dla-polskiego-przemyslu-obronnego-zdjecia-150x150.jpg)
![Wymiana działek i setki milionów przychodu. Ile można zarobić na Balcerku? [ZDJĘCIA]](https://mypolishnews.com/wp-content/uploads/2026/05/wymiana-dzialek-i-setki-milionow-przychodu-ile-mozna-zarobic-na-balcerku-zdjecia-150x150.jpg)
