Ile kosztują mieszkania w Rzeszowie? Znamy szczegóły z poszczególnych osiedli [LISTA]

9516 złotych – tyle wynosi mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w Rzeszowie. Co ciekawe, w stolicy Podkarpacia nowe mieszkania są obecnie tańsze od tych z rynku wtórnego. Analiza 7760 aktów notarialnych pokazuje też ogromne różnice między poszczególnymi osiedlami.

Dane z Rejestru Cen Nieruchomości, które przeanalizował portal mScanner obejmują transakcje od lipca 2024 do końca sierpnia 2026. Pokazują one jak naprawdę wygląda rynek nieruchomości w Rzeszowie.

Ile kosztuje mieszkanie w Rzeszowie?

Mediana ceny mieszkania w Rzeszowie wynosi 9516 zł za metr kwadratowy. W zestawieniu 860 polskich gmin daje to 79. miejsce, a cena jest o 58 procent wyższa od mediany dla typowej polskiej gminy.

To nie są jednak ceny z ogłoszeń internetowych. Analiza mScanner została przygotowana na podstawie danych z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli realnych informacji wynikających z aktów notarialnych. Pod uwagę wzięto 7760 transakcji zawartych od 1 lipca 2024 roku do 27 sierpnia 2026 roku.

Po zastosowaniu przyjętych filtrów typowe mieszkanie w Rzeszowie ma 50 metrów kwadratowych i kosztuje 471 506 zł. Połowa analizowanych transakcji mieści się natomiast w przedziale od 8022 do 11 142 zł za metr kwadratowy.

Nowe mieszkania tańsze niż z drugiej ręki

Największym zaskoczeniem analizy jest porównanie rynku pierwotnego i wtórnego. W Rzeszowie mieszkanie od dewelopera ma medianę ceny na poziomie 9272 zł za metr kwadratowy, podczas gdy na rynku wtórnym jest to aż 9998 zł.

Różnica wynosi 726 zł na metrze, czyli około 7 procent. Rynek pierwotny odpowiada przy tym za 55 procent wszystkich analizowanych transakcji. W przypadku typowej ceny całkowitej różnica niemal znika – mieszkanie od dewelopera ma medianę 470 837 zł, a mieszkanie z rynku wtórnego 475 000 zł.

Skąd taki wynik? Kluczowa okazuje się lokalizacja. Deweloperzy w dużej mierze budują nowe mieszkania na obrzeżach miasta, podczas gdy rynek wtórny obejmuje w większym stopniu lokale położone bliżej centrum oraz w starszych blokach. W efekcie sama informacja, że mieszkanie jest nowe, nie oznacza w Rzeszowie wyższej ceny.

Na tych osiedlach ceny mocno się różnią

Różnice pomiędzy częściami Rzeszowa są znacznie większe niż różnica między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Najwyższą medianę spośród analizowanych osiedli ma Krakowska-Południe – 11 162 zł za metr kwadratowy. Niewiele mniej wynosi ona na Staromieściu, gdzie sięga 11 017 zł.

Na drugim końcu zestawienia znalazła się Biała z medianą 6500 zł za metr kwadratowy. Na terenie Budziwoja było to 7234 zł, a na Przybyszówce 8170 zł. Oznacza to, że pomiędzy najtańszym i najdroższym z wymienionych osiedli różnica wynosi aż 4662 zł na metrze.

Szczególnie interesująco wygląda Słocina. Mediana wszystkich transakcji wynosi tam 8256 zł za metr kwadratowy, ale po wyłączeniu rynku pierwotnego rośnie aż do 11 289 zł. Różnica sięga więc 3033 zł za metr.

Podobna sytuacja występuje na osiedlu Biała, gdzie różnica wynosi 3080 zł, na Budziwoju (2679 zł), a także Przybyszówce (2654 zł). W tych częściach miasta obecność nowych inwestycji wyraźnie obniża medianę całego rynku.

Drabinianka ma ogromny wpływ na wynik

Warto zwrócić uwagę na liczbę transakcji. Pięć największych pod względem liczby aktów osiedli odpowiada za 3381 transakcji, czyli 44 procent całego analizowanego rynku. Sama Drabinianka to aż 1636 aktów, co stanowi 21 procent wszystkich transakcji uwzględnionych w analizie. Mediana ceny wynosi tam 10 398 zł za metr kwadratowy.

Tak duża liczba transakcji oznacza, że nie wszystkie dzielnice mają taki sam wpływ na ogólny wynik dla miasta. Przy interpretowaniu ceny 9516 zł za metr warto więc pamiętać, że jest ona efektem ogromnej liczby konkretnych transakcji rozłożonych nierównomiernie pomiędzy osiedla.

Małe mieszkania są wyraźnie droższe

Analiza pokazuje również bardzo wyraźną zależność między metrażem a ceną za metr kwadratowy. Lokale o powierzchni do 35 metrów kwadratowych mają medianę 10 476 zł za metr, podczas gdy w przypadku mieszkań większych niż 65 metrów jest to 8184 zł.

Różnica wynosi 2292 zł za metr, czyli 28 procent. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów kwadratowych oznaczałoby to 114 600 zł różnicy, gdyby porównywać lokale o cenach odpowiadających tym medianom.

Podobną zależność widać przy liczbie pomieszczeń w mieszkaniach. Mediana dla lokali jednoprzedziałowych wynosi 10 500 zł za metr, dla dwóch izb 10 205 zł, trzech – 9377 zł, czterech – 8518 zł, a pięciu – 7729 zł.

W analizowanym rejestrze izby nie są tym samym co liczba pokoi. Typowe mieszkanie w Rzeszowie ma trzy izby, powierzchnię 54 metrów kwadratowych i medianę ceny na poziomie 9377 zł za metr.

Najbardziej popularne adresy, na których kupowano mieszkania w Rzeszowie

Ceny mieszkań mocno wzrosły

Dane pokazują również, jak zmieniał się rzeszowski rynek mieszkaniowy. W 2021 roku mediana ceny wynosiła 6625 zł za metr kwadratowy, rok później było to 6778 zł, a w 2023 roku już 7650 zł. W 2024 roku mediana wzrosła do 8614 zł, natomiast w 2025 roku osiągnęła 9800 zł za metr. W 2026 roku, według danych obejmujących okres do 27 sierpnia, wynosi 9667 zł.

Od 2021 roku oznacza to wzrost o 3042 zł za metr, czyli o 46 procent. Największy roczny skok nastąpił w 2025 roku, gdy mediana zwiększyła się o 1186 zł. Nie oznacza to jednak, że mieszkania w 2026 roku przestały drożeć. Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z wcześniejszymi dwunastoma pokazuje medianę 9800 zł wobec 9290 zł za metr. Oznacza to wzrost o 5,5 procent, przy bardzo podobnej liczbie transakcji.

Ile dziś chcą deweloperzy?

Ciekawie wygląda także porównanie faktycznych cen transakcyjnych z cenami znajdującymi się w cennikach deweloperów. Rejestr cen ofertowych obejmował 1424 lokale, a jego mediana wynosiła 9950 zł za metr kwadratowy.

To o 678 zł więcej niż mediana faktycznych transakcji na rynku pierwotnym. Różnica wynosi około 7 procent. Trzeba jednak zachować ostrożność przy takim porównaniu. Ceny ofertowe dotyczą mieszkań pozostających w sprzedaży, natomiast dane transakcyjne pokazują lokale, które rzeczywiście zostały sprzedane i których ceny zapisano w aktach notarialnych.

Sprawdzono też domy i działki

Analiza obejmuje również rynek domów i działek w Rzeszowie. W przypadku domów uwzględniono 820 aktów, a mediana ceny wyniosła 769 626 zł. Typowa analizowana działka miała natomiast 690 metrów kwadratowych, a mediana jej ceny wynosiła 317 890 zł.

W przypadku domów nie podawano ceny za metr kwadratowy, ponieważ w rejestrze często brakuje informacji pozwalających wiarygodnie określić powierzchnię użytkową budynku. Przeliczanie takich danych mogłoby więc prowadzić do nieuzasadnionych wniosków.

Co istotne, 233 z 820 aktów dotyczących domów obejmowało nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. To 28 procent transakcji. Takie nieruchomości to zwykle siedliska albo domy z budynkami gospodarczymi, co również może wpływać na poziom mediany.

Cena mieszkania zależy od miejsca

Dane z 7760 aktów notarialnych pokazują przede wszystkim to, że w Rzeszowie nie wystarczy spojrzeć na średnią cenę dla całego miasta. Różnice między osiedlami są ogromne, a dodatkowo cena za metr mocno zależy od metrażu oraz tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego.

Szczególnie zaskakujący jest fakt, że nowe mieszkania są przeciętnie tańsze od używanych. Nie oznacza to jednak, że każdy lokal od dewelopera będzie tańszy. O cenie w ogromnym stopniu decyduje konkretna lokalizacja i charakter inwestycji.

Według analizy mScanner dane pochodzą z Rejestru Cen Nieruchomości dla Rzeszowa, a zakres transakcji obejmuje okres od 1 lipca 2024 do 27 sierpnia 2026 roku. To właśnie te dane transakcyjne, a nie same ceny z ogłoszeń, pokazują, ile faktycznie płacono za mieszkania w stolicy Podkarpacia.

Czytaj więcej:

Koniec śledztwa w sprawie zbrodni w Boguchwale. 31-latek spłonął żywcem, sprawca nie trafi do więzienia